Снос зданий по разрешению после истребования земли: КС проверит ст. 222 ГК

Самовольная постройка - здание, возведённое на участке, не предоставленном в установленном порядке, вопреки разрешённому использованию земли, без разрешений или с нарушением норм (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями (п. 2 ст. 222 ГК РФ). По состоянию на 3 ноября 2026 года, по данным «Ведомостей» и «Коммерсанта», Конституционный суд РФ принял к рассмотрению жалобу о сносе самовольной постройки после истребования участка. Речь о зданиях, которые построили по разрешениям и зарегистрировали в ЕГРН.

Жалобу подал ростовский предприниматель Д. Кравченко, он оспаривает п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ. По данным «Коммерсанта», публичное слушание назначено на 19 ноября 2026 года. Решения ещё нет, и предсказать его нельзя. Но вопрос важен для всех, кто купил землю с дефектной историей приватизации и построил на ней здания. Разбираем, почему суды сносят такие объекты, какие доводы есть у собственника и что делать до решения КС.

Что проверит КС по жалобе о сносе зданий в Аксайском районе

КС проверит, соответствуют ли Конституции п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ в том смысле, который им придала практика. По данным «Ведомостей» и «Коммерсанта», заявитель просит оценить снос капитального объекта, построенного по разрешениям и зарегистрированного в ЕГРН. Снос назначили после того, как участок признали выбывшим из муниципальной собственности с нарушениями.

История, по данным СМИ, выглядит так. В 2002 году администрация передала сельхозпредприятию в аренду 70 га, в 2006 году землю приватизировали. Позже из массива образовали участок, который заявитель купил в 2013 году и зарегистрировал право. В 2015 году он получил разрешения на строительство двух нежилых зданий, затем на ввод в эксплуатацию. В феврале 2016 года право на здания зарегистрировали.

В 2021 году Аксайский районный суд истребовал участок в муниципальную собственность. Суды сочли, что первоначальный массив выбыл из собственности муниципалитета помимо его воли. Судьбу зданий тогда не решили. Затем комитет по имущественным и земельным отношениям администрации района потребовал снести здания. В апреле 2025 года Арбитражный суд Ростовской области иск удовлетворил и отказал во встречном требовании о признании права собственности. Апелляция и кассация решение поддержали.

В жалобе приведены данные ещё о 12 аналогичных арбитражных спорах в Аксайском районе за 2022-2026 годы. Совокупная стоимость спорных объектов, по оценке собственников, превышает 500 млн руб. Уголовные дела о мошенничестве против должностных лиц, принимавших решения о приватизации, по данным СМИ, прекращены за истечением сроков давности. По данным «Коммерсанта», КС объединил эту жалобу с аналогичной жалобой ещё одного предпринимателя.

Почему здание с разрешением признают самовольной постройкой после истребования участка?

Первый признак самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ - участок, не предоставленный в установленном порядке. Пленум ВС в п. 16 постановления от 12 декабря 2023 года № 44 уточнил: так бывает, когда участок не принадлежит строителю на праве, допускающем стройку. После истребования земли такого права у собственника здания нет. Мотивировку судов по аксайскому делу СМИ не раскрывают. Заявитель считает, что режим самовольной постройки к нему применили «задним числом».

Регистрация здания в ЕГРН сама по себе от сноса не защищает. По п. 8 постановления Пленума № 44 запись в реестре не исключает требования о сносе, если у объекта есть признаки самовольной постройки. Суд только обязан указать в решении, почему счёл объект самовольным.

Узаконить постройку через суд тоже сложно. Право на самовольную постройку признают за лицом, у которого есть право на участок, допускающее строительство (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 39 постановления Пленума № 44). Арендатор публичной земли может заявить такой иск, только если участок предоставляли для строительства этого объекта (п. 41). У собственника, землю которого истребовали, нет ни собственности, ни аренды. По данным «Ведомостей», в жалобе указано, что практика связывает сохранение постройки прежде всего с правом на участок, а его у заявителя уже не было.

Ловушка возникает ещё на стадии спора о земле. Если в деле об истребовании участка не заявить о пропуске срока исковой давности до решения первой инстанции, суд его не применит (п. 2 ст. 199 ГК РФ). По оценке фирмы, вместе с этим теряется и защита от сноса: давность по иску о сносе следует за давностью по иску об истребовании участка. В итоге здание стоимостью в десятки миллионов рублей может пойти под снос без шанса сослаться на срок.

Исход спора о сносе во многом предопределяется в деле о земле. Доводы о давности, добросовестности и судьбе зданий нужно заявлять до решения первой инстанции. После вступления решения в силу набор средств защиты резко сужается.

Какие позиции ВС и КС работают на собственника здания?

Прямого запрета сносить здания, построенные по разрешению, в законе нет. Но Пленум ВС в постановлении № 44 называет снос крайней мерой государственного вмешательства (п. 25). Последствия нарушения должны быть соразмерны самому нарушению и не должны причинять несоразмерных убытков. На этот принцип собственник вправе ссылаться в любом споре о сносе.

Ещё три позиции Пленума работают на владельца здания. Перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий. Изменение требований после начала правомерного строительства не делает объект самовольным (п. 2). Отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию сама по себе тоже не означает самовольности (п. 26).

Ещё один довод даёт п. 17 постановления Пленума № 44. Если суд установит, что ответчик может оформить право на участок, он отказывает в иске о сносе. По оценке фирмы, этот довод можно заявлять и после истребования земли. Собственник здания с зарегистрированным правом имеет исключительное право на покупку или аренду публичного участка под ним (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Отдельный довод - исковая давность. Давность по сносу следует за давностью по истребованию участка. Так указано в п. 15 постановления Пленума № 44 и п. 15 Обзора практики ВС по самовольному строительству от 16 ноября 2022 года. Если трёхлетний срок по иску об истребовании истёк (п. 1 ст. 196 ГК РФ), истёкшим считается и срок по иску о сносе постройки, не угрожающей жизни и здоровью.

КС уже высказывался о добросовестном застройщике в Постановлении от 11 ноября 2021 года № 48-П. Речь шла об ограничениях использования участка, например об охранных зонах газопроводов. Если владелец не знал и не мог знать об ограничениях, постройку нельзя признать самовольной. Если снос всё же нужен, он не может быть санкцией, а баланс интересов достигается полным возмещением убытков. Эта логика близка к доводам заявителя по аксайскому делу, но прямо к его случаю не относится.

Как постановление КС № 63-П связано со сносом после истребования участка

Постановление КС от 29 октября 2026 года № 63-П касается иска публичного образования о прекращении права гражданина на купленный участок. КС потребовал рассматривать такой иск по критериям ст. 302 ГК РФ: добросовестность покупателя, возмездность сделки, воля публичного образования на выбытие участка. Ответчик вправе заявить о пропуске исковой давности.

63-П защищает добросовестного приобретателя от последствий чужих ошибок в цепочке прав. КС указал: отмена судебного решения, на котором основано право продавца, сама по себе не лишает права нынешнего владельца. Она лишь позволяет предположить, что участок выбыл помимо воли публичного образования, и это предположение можно опровергнуть. По позиции КС, если на участке законно построен жилой дом и добросовестность гражданина не опровергнута, иск о прекращении права на участок не удовлетворяют. Для этого со дня первой записи о праве на дом в ЕГРН должно пройти три года.

Аксайское дело отличается по трём признакам. Заявитель - предприниматель, а 63-П прямо адресован гражданам и участкам для личных нужд на землях населённых пунктов. Здания нежилые, а правило трёх лет из п. 4 ст. 302 ГК РФ касается только жилых помещений. Наконец, участок уже истребован, и спор идёт о сносе по ст. 222 ГК РФ, а не о праве на землю.

По оценке фирмы, общая логика двух дел совпадает. Публичное образование сначала выдаёт землю и разрешения, а затем требует вернуть участок и снести здания. В 63-П КС ограничил такие иски к гражданам критериями ст. 302 ГК РФ и исковой давностью. Применит ли он похожую логику к сносу коммерческих зданий, станет ясно только из решения по жалобе.

Если суды уже приняли решение о сносе, выбор средств защиты зависит от стадии дела и сроков. Одни средства действуют до вступления решения в силу, другие - после решения КС. Ошибка в последовательности шагов лишает собственника возможности сохранить объект.

Что может изменить решение КС по ст. 222 ГК для собственников зданий?

Исход рассмотрения пока неизвестен, и прогнозировать его как факт нельзя. По оценке фирмы, у КС три типичных варианта. Он может признать нормы конституционными без оговорок или выявить их конституционно-правовой смысл, как в 63-П и 48-П. Третий вариант - признать нормы частично не соответствующими Конституции и поручить законодателю изменить регулирование.

Если КС выявит иной смысл п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, у заявителей появится основание для пересмотра дел по новым обстоятельствам (п. 3 ч. 3 ст. 311 АПК РФ). Для других лиц такой пересмотр возможен в случаях, предусмотренных законом о Конституционном суде. Выявленный КС смысл норм суды обязаны учитывать и в текущих спорах. По оценке фирмы, выгоднее, чтобы к моменту решения КС дело ещё не было закончено.

Заявление о пересмотре по новым обстоятельствам подают в течение трёх месяцев со дня появления обстоятельства (ч. 1 ст. 312 АПК РФ). Пропущенный срок суд может восстановить, только если ходатайство подано не позднее шести месяцев. После этого решение о сносе остаётся окончательным даже при благоприятной позиции КС, и сохранить здание через пересмотр уже нельзя.

Затронет ли КС вопрос о компенсации, пока неизвестно. По данным «Коммерсанта», администрация отказала заявителю и в выплате за здания, и в приёме их в муниципальную собственность. Общая норма о возмещении убытков от незаконных актов органов власти есть в ст. 16 и 1069 ГК РФ. По оценке фирмы, этот путь требует доказать незаконность конкретных решений о земле и разрешений.

Как собственнику здания защищаться от сноса до решения КС

До решения КС действуют прежние правила, и суды продолжают применять ст. 222 ГК РФ в сложившемся толковании. Собственнику нужно использовать все доводы, которые есть уже сейчас, и сохранить возможность сослаться на будущую позицию КС. Порядок шагов зависит от стадии спора.

1. Проверьте историю участка до покупки или при первом сигнале: приватизацию массива, прежние иски прокурора, отмену актов о предоставлении земли.

2. В деле об истребовании участка заявите о пропуске исковой давности до решения первой инстанции и докажите добросовестность и возмездность покупки.

3. Добивайтесь, чтобы суд в том же деле решил судьбу зданий, и подайте заявление о покупке или аренде участка по ст. 39.20 ЗК РФ.

4. В деле о сносе ссылайтесь на п. 2, 15, 17, 25 и 26 постановления Пленума ВС № 44 и ходатайствуйте о строительно-технической экспертизе.

5. Если решение о сносе вступило в силу, заявите об отсрочке исполнения (ст. 324 АПК РФ) или о приостановлении исполнительного производства (ст. 327 АПК РФ).

6. После решения КС оцените основания для пересмотра в течение трёх месяцев (ст. 312 АПК РФ).

Приостановление исполнения не гарантировано. Закон об исполнительном производстве позволяет суду приостановить производство, в частности, при оспаривании судебного акта (п. 1 ч. 2 ст. 39 Закона № 229-ФЗ). Обращение в КС прямо в этом перечне не названо, поэтому решение остаётся на усмотрение суда. По данным «Коммерсанта», заявитель по аксайскому делу уже подал такое ходатайство.

Затягивать с действиями опасно. Ответчик обязан снести здание в срок, установленный решением суда (ч. 6 и 11 ст. 55.32 ГрК РФ, п. 32 постановления Пленума № 44). Пропуск срока открывает дорогу принудительному исполнению. Если здание снесут до решения КС, даже благоприятный пересмотр не вернёт сам объект, и спор сведётся к деньгам.

Для покупателей коммерческой недвижимости вывод практический: проверять нужно и здание, и землю под ним. Прежде всего это касается бывших сельхозмассивов и участков, образованных из приватизированной земли. Как проверять землю под зданиями при покупке имущества, мы описывали в материале о покупке имущества на публичном предложении. О плановом изъятии и возмещении для собственников - в новости о продлении КРТ в Клюквенном.

Частые вопросы

1. Может ли администрация снести здание без решения суда?

Нет, если право на здание зарегистрировано в ЕГРН: в этом случае снос возможен только по решению суда (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Орган местного самоуправления не вправе сам решать о сносе зарегистрированного объекта, а также жилого и садового дома. Нельзя это сделать и после того, как суд уже отказал в сносе. Там, где закон разрешает органу решать самому, срок сноса - от трёх до двенадцати месяцев.

2. Положена ли компенсация за снос здания, построенного по разрешению?

Общего правила о компенсации при сносе самовольной постройки ст. 222 ГК РФ не содержит. Если владелец не знал и не мог знать об ограничениях на участке, снос не может быть санкцией, а убытки возмещаются полностью (Постановление КС № 48-П). В других ситуациях остаётся иск об убытках к публичному образованию по ст. 16 и 1069 ГК РФ. Его исход зависит от доказательств незаконности решений органов власти.

3. Действует ли правило трёх лет из п. 4 ст. 302 ГК для нежилых зданий?

Нет, п. 4 ст. 302 ГК РФ защищает только добросовестного приобретателя жилого помещения. Через три года после записи о праве первого добросовестного приобретателя публичное образование не может истребовать жильё. В Постановлении № 63-П КС распространил эту логику на участок с законно построенным жилым домом. Для коммерческих зданий такого правила в законе нет.

4. Кто вправе подать иск о сносе самовольной постройки?

Иск о сносе вправе подать собственник участка, иной законный владелец и лицо, чьи права нарушает постройка (п. 12 постановления Пленума ВС № 44). В публичных интересах с таким иском обращаются прокурор и уполномоченные органы власти. Отвечает по такому иску, как правило, лицо, которое возвело постройку, а если постройку продали - её приобретатель (п. 13).

5. Можно ли получить участок под зданием в аренду после его истребования?

Закон даёт собственнику здания исключительное право купить или арендовать публичный участок под ним (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Если суд признает здание самовольной постройкой, опереться на это право будет трудно: права собственности на такую постройку не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ). По оценке фирмы, заявление в администрацию лучше подать сразу после истребования земли. Реакция органа пригодится как доказательство в споре о сносе (п. 17 постановления Пленума ВС № 44).

Аксайское дело ставит вопрос, на который закон прямо не отвечает: можно ли сносить здания, построенные по разрешениям, если порок нашёлся в приватизации земли. До решения КС суды применяют ст. 222 ГК РФ в прежнем толковании. Собственнику нельзя пропускать сроки, а доводы о давности, добросовестности и оформлении участка нужно заявлять уже сейчас.

«Ветров и партнёры» защищает собственников недвижимости в спорах с органами власти, в том числе по искам о сносе построек и об истребовании земли. Мы проверяем историю участков, рассчитываем сроки давности и выстраиваем позицию с учётом практики ВС и Конституционного суда.